来源：蒙格斯报告
2022年11月8日，建设银行主导的建信住房租赁基金正式成立，基金规模为300亿元人民币，这是国内首只住房租赁基金。这只基金的建立是建设银行住房租赁战略向前迈进的“一小步”。说它是一小步，因为相对于住房租赁的巨大市场需求，这只基金规模还很�。词且桓隽愕耐黄�，标志着住房金融发展的一个新的方向，将会给市场带来很大的影响，对于用金融方法解决“房子是用来住的”这个国家经济战略问题是迈出了一大步。
住房租赁基金以市场化方式参与长租房项目投资，增加保障性租赁住房和市场化长租房供给，推动住房租赁配套政策落地实施。通过设立住房租赁基金，可推动建设银行住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展，最终形成包括股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs发行等多种服务手段的具有金融特色的住房租赁综合服务体系。
从运作模式来看，建信住房租赁基金主要按照市场化、法治化、专业化的基本原则，收购房企存量资产，项目成熟稳定后，通过政策许可的市场化转让方式退出（见下图）。
建信住房租赁基金聚焦三个着力点。
“非住改住”项目投资将是住房租赁基金未来的重要业务内容。针对房企自持的商业楼、办公楼等存量资产，通过资产收购并改造为租赁住房，一方面有助于盘活房企存量资产，另一方面还能增加城市租赁住房供给，助力构建租购并举的市场供应体系。该项目初期主要投向房企自持住宅和存量商办物业、低成本用地等两类存量资产。房企自持住宅的建设成本由于已经在项目中分摊，在当前房地产市场情况下，往往可以争取到相对较好的价格，有利于保障投资成本与收益的平衡。商办物业则会选择在当地有明确政策支持纳入保障性租赁住房的项目。建设银行各分行将根据提供的目标资产“画像”，从各类有相关资产的客户中推荐适合项目。
绿地智汇健康城是众多“非住改住”项目中的一个，位于北京市大兴区生物医药基地产业园区内，总占地面积4.79万平方米，地上总建筑面积14.58万平方米，业态为商业、办公，共6栋办公楼和2栋低层商业楼。该项目已在2020年12月完成竣工验收，但一直闲置。建信住房租赁基金将收购部分正处在闲置状态的办公楼，后续把商办物业改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系，主要用于满足大兴区生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。首期收购的部分将改造为长租公寓，其中包括单人间和多人间宿舍多种户型，可满足基地内超过1000人的租房需求，缓解大兴区生物医药基地内的职工住宿矛盾。
住房租赁基金是对房地产市场“投”入的真金白银，但是对我国庞大的房地产市场来说，300亿元也是杯水车薪，必须让住房租赁基金有“退”的出路，形成源源不断的活水，才能进入可持续的良性循环。
从国际经验来看，REITs是推动住房租赁行业发展的重要力量，40多个国家和地区已推出REITs产品，美国REITs市场规模超过1.2万亿美元，全美十大长租公寓运营机构中，有5家通过REITs融资。
从本质上看，住房租赁REITs以具有稳定租金收益的住房资产为基�。貌ń灰状媸滴锝灰�，将规模大、流动性差的不动产产权份额化、标准化，让每一位投资者都有机会获得不动产增值或分红的收益。REITs强制分红的特性，让租金和资产价格关系在资本市场不停地验证、校正，有利于保持房地产价格的长期稳定。利用集体土地、商业用地、工业用地建设的租赁住房具有土地成本低、租赁期限长、租金收益稳定等特点，非常适合通过金融工具融资。
随着保障性租赁住房纳入公募REITs基础资产范畴，建设银行推进首批保障性租赁住房公募REITs的金融服务工作。在首批REITs项目中，建设银行和建信信托、建信理财等子公司承担了托管行、战略投资人、咨询顾问等多重角色。
2022年8月5日，以北京两处保障性租赁住房作为底层资产的基础设施公募REITs获批发行，总估值为11.5亿元。这是北京的首单保障性租赁住房REITs，名为“华夏北京保障房REIT”，原始权益人是北京保障房中心，基础资产为北京市文龙家园和熙悦尚郡两处项目。基金管理人为华夏基金管理有限公司，建设银行担任基金托管人角色，并深度参与战略配售。
在这一闭环中，建设银行的综合金融服务得到了强化。实现了将商业银行服务与投资银行服务相结合，将资产管理与财富管理相结合，将表内业务与表外业务相结合，统筹租金收益和资产价值变现，实现社会效益和经济效益的融合。在强化建设银行集团全面金融服务能力的同时，也能巩固建设银行长期以来在住房金融领域的市场领先地位。
随着住房租赁市场进一步发展成熟，租住品质进一步得到提升，越来越多的居民家庭将愿意选择租住的生活方式。从保障性租赁到市场化长租，从刚需性购房到改善性购房，百姓的安居需求将进一步呈现多元化、梯次性特点。通过由租到购全生命周期居住服务，广泛嵌入居民经济行为和日常生活，将催生全新的金融服务模式。
住房租赁金融服务是一个以互联网思维搭建平台的服务，它的效益来自共享资源的多赢，它让建设银行成为一个面向未来时代的更富有人文情怀的金融服务者。
当然，用住房租赁解决房地产金融风险问题，绝不是一家商业银行就可以做到的。由于住房的特殊性，若是没有相关法律法规的支撑，还是会有很多困难。w66国际·利来(中国)最给力的老牌已经看到，相关部委正在逐步出台各种政策，发展住房租赁的条件和环境将越来越好。
继建设银行之后，
除了大型银行，百度、阿里巴巴、腾讯等科技巨头也纷纷进入。阿里巴巴和杭州市政府联手打造智慧住房租房平台，引入淘宝评价体系、芝麻信用体系。腾讯与深圳市政府启动了深圳市住房租赁交易服务平台，百度推出了租房平台和有钱花租房分期服务。
房地产企业也在大举进军住房租赁市场。全国排名前30位的房地产企业中，有1/3已涉足长租公寓。
如果利用金融手段的疏导取得成功，使拥有好的居住环境不再成为人民生活中不可承受的重负，那么房地产金融也不会成为不可承受的重大风险。
责任编辑：何俊熹
